COMAS
מקצוענות וידע בנדל"ן מסחרי

מאמר מאת יוחנן אס  מייסד  COMAS
 עקרונות  לרכישת מגרש  בייעוד מסחרי 
עסקאות מכירה או קניה מגרשים לבניה וצורך מסחרי, מהווה עסקת השקעה בחברה לעצמך או לכל פיתוח עסקי , ולכן, חשוב לבחון את נתוני העסקה הקרקע והסטאטוס של העסקה גם בהתאם להיבטים והשיקולים הנלווים לרכישת הקרקע כהשקעה בעסק. וגם בהתאם לכל השיקולים הנחוצים לצרכי פיתוח עסקי של החברה או העסק שלכם . במאמר שלפניכם, תוכלו לקבל מידע ושיקול ענייני בתהליך העסקה
בראשונה - מגרשים המיועדים לתחום המסחרי כגון לבניה ,תעשיה מסחר או מלונאות . הם למעשה מגרשים שנועדו לייעוד ושימוש מסחרי כא על פי גודלו והזכויות הנובעות ממנו.
ייעוד המגרשים המקובל  ע"פ  התוכניות  בדרך  כלל  כדלהלן -
1. יעוד להקמת מחסנים לוגיסטיים,
2. לצורך הקמת מרכז קניות ומסחר
3. יעוד למבני משרדים ושימושים נוספים הקשורים לתחום הנדל"ן המסחרי.
בחלק מהמקרים, המגרשים מצויים לאחר תהליך תכנוני כזה או אחר לכל שימוש מסחרי בהתאם לתוכניות הבינוי החלות עליהם.
מטרת הרכישה כשיקול מרכזי

• בדיקת התוכניות והסטאטוס  החלות על הקרקע, לרבות, תוכניות מתאר ארציות ותוכניות מתאר מקומיות הינן  הכרח  מרכזי  בהבנה של  ערך  הקרקע ומצבה ושיקול  מרכזי  בשיקולי  הקניה לפי  הצורך של העסק שלך .
• בדיקה מקדימה של ייעוד הקרקע ו/או הייעוד המתוכנן  ע"פ הרשומות  במנהל  התכנון  או  ברשומים של הוועדה  המקומית ייתנו לך תשובות .  ניתן  גם  לבצע בדיקה מקיפה בכל הנוגע לזכויות הבעלות על הקרקע ורישומן
• תמיד  ניתן  להיעזר  לצורך  בטחון מלא בעסקה בדיקת שווי הקרקע באמצעות שמאי מקרקעין מוסמך העוסק ומתמחה בתחום הנדל"ן המסחרי בעיקר .

בכל הנוגע למחיר אותו תדרשו לשלם על מגרשים למכירה, חשוב לציין שקיים פער  משמעותי בין המחיר למגרש  עם היתר  למגרש ללא  הפער משמעותי  במחיר  .
לאחר שבחנתם לעומק את העסקה המתגבשת בהתאם לעקרונות המרכזיים בכל השקעת נדל"ן בקרקעות, יש להתייחס לעסקה גם בהיבט המסחרי בכל הנוגע לפיתוח המסחרי הרצוי לכם
עקרונות בבחירת  המגרש  הנכון .
בדומה לרכישת כל נכס מסחרי אחר, גם קניית מגרש מחייבת אתכם לבחון את העסקה המתגבשת בהתאם לכל אחד מההיבטים המרכזיים הנלווים לכך, וביניהם:

1. מיקומו הגיאוגרפי של המגרש
2. מצבו  הסטאטי תכנוני
3. מצבו  המשפטי
4. קרבה למוקדי תחבורה ציבורית
5. דרכי הגעה וגישה למגרש
6. היקף התשתיות המובנות בסביבת המגרש
7. תכנית מתאר  החלה  על המגרש אם בכלל

גורמי ההשפעה הכלכליים  על  רכישת  המגרש 
השווי הכספי של מגרש כזה או אחר ביעוד מסחרי, הוא פועל יוצא של מספר גורמים מרכזיים שכל אחד משפיע במידה כזו או אחרת על ערך המגרש.
באיתור אחר מגרשים למכירה לכל צורך, יש לבחון מספר חלופות באם קיימות באזור הרצוי למיקום המגרש , ובתוך כך, להיחשף לכל הגורמים הנלווים לקביעת ערכו של הנכס המיועד, ורק לאחר ניתוח הנתונים כגון מחירי מגרשים באזור, לקבע את הכיוון המסחרי שלכם לעסקה .
הגורמים המשפיעים על ערך השווי הכספי של מגרשים ביעוד מסחרי הינם::

1. מיקומו הגיאוגרפי של המגרש
2. סטטוס המגרש בכל הנוגע לייעוד השימוש בו
3. מצב התכנוני מול הרשויות
4. רמת הביקוש בשוק המקומי
5. סביבת התחרות באזור בו ממוקם המגרש
6. היקף התשתיות המובנות הקיימות באזור בו ממוקם המגרש

• גורם נוסף המשפיע על ערך המגרש, קשור כמובן לגודל המגרש.

רכישת מגרשים למטרות מסחריות  היכן מתחילים
אם גם אתם מחפשים אחר מגרש למטרות פיתוח מסחרי כזה או אחר, אנו ממליצים לכם ליזום פניה לאנשי מקצוע מובילים בתחום הנדל"ן המסחרי באזור הרלוונטי לכם. פנייה זו יכולה להיעשות למשרדי תיווך מובילים בתחום הנדל"ן המסחרי, המכירים היטב את הסביבה העסקית של האזור בו אתם מחפשים. למידע נוסף בנושא אתם מוזמנים ולהיוועץ עם מומחי נדל"ן מסחרי של חברתנו .

פסיכולוגיה בעבודת המתווך המסחרי 
"עבודת התיווך בנויה מיסודה במענה רגשי לרציונל של הלקוח ". – יוחנן אס

מעבר להיבט המקצועי ותודעת השירות הנדרשת בעבודה זאת ישנו כלי עבודה נוסף חזק ונגיש שיכול לייעל את עבודת המתווך – והוא ההיבט הפסיכולוגי של התהליך !!!
אנו מכירים זאת כהתנגדות !! או טיפול בהתנגדות !!!
גם אני חושב כך ונכון לחשוב כך אולם אם נפרק את התהליך ונשים את התודעה שלנו לכל התהליך נהיה יותר ממוקדים נבין את הנושא יותר ונייעל את העבודה . ועל זה אנו נשוחח .
הרבה מיכולתו של המתווך ליצור תהליך עבודה חיובי עבורו טמון בהבנה הבסיסית שלו את המטרה שלשמה הוא נמצא בתהליך . לקבל התנגדויות כחלק ממנו ולא להתנגד אלא לגלות אמפטיה .
אנחנו  אנשי מקצוע  שמשמים כפסיכולוגים קטנים – השאלה עבור מי ?
נקודת המוצא של המתווך - מה אני רוצה ומה צריך לקרות שזה יהיה ( על זה נרחיב בהמשך )
אם המתווך מבין את הנאמר מעבר למטרה הוא ייתן את השרות היעיל והמקסימאלי ללקוח .
בסיס  ההבנה -   שאל את עצמך ?  ( רגע לפני כניסה למפגש ראשון עם לקוח אל תשכח לקוח מסחרי שונה מלקוח למגורים )

•  מה אתה עושה שם , למה הגעת ? מה המטרה ?
•  האם אתה מבין מה משמעות  של הפגישה עבורך ?
• לאחר שהבנת !!  מה תעשה בנידון לעמוד במטרה ?
• ועכשיו  לביצוע -  מה תאמר ברגע המפגש ? האם אתה מבין מה תפקידך ?
• האם תדע לבנות אמון ?  ואיך ?  על מה תדבר ?

כל כך הרבה שאלות שהמענה יבנה תוך כדי התהליך   מה באמת חשוב בכדי שנצליח  בעשייה שלנו בסיס  הסדנא  לטפל  בכל ההיבט  של   המקצוע  מהיבט פסכולוגי  ,  מה מניע אותנו לזהות את המטרה וכיצד להשיגה .
אני מוביל את החבר בשביל של הבנה תוך ניצול הידע להגיע לתכנית עבודה ויישוןם שתפרוץ לו מסגרות ותוביל אותו להעצמה כשאתה יודע מה אתה רוצה אתה יודע לבנות את הדרך להגיע לשם .

•  ליצור  מבנה של  הבנות  לאיך  ליצור  הכרה  במטרה  ולהצליח  במשימה . לדעת מה צריך ומה לא . מה נכון ומה לא , מה עכשיו ומתי  לעשות כל דבר .
• יש המון פסכולוגיה במתן השירות . השאלה למי ?
• דרכי תגובה להתנגדות  שעולות  ,
•  הבנה  ולמה הם עולות  לגרום  לך להתמודד בחוכמה  
  -הזדהות גישה המאופיינת בהבנה אמתית של צרכי הלקוח ומהיכן מגיעה ההתנגדות
  -ניכור  גישה אשר באה לידי ביטוי באנטגוניזם ולעיתים העלבות של איש המכירות
• סוכן תיווך במקרקעין טוב מוכן להתנגדויות, אינו מתרגש ומגיב באופן אמפתי.
  איתור, זיהוי וטיפול נכון בהתנגדות יעזרו לנו להוביל את הלקוח לסגירת העסקה וקבלת עמלת התיווך הנכספת. האמפתיה באה לידי ביטוי בכך שהסוכן אומר: "אני מבין...ואז משקף את התנגדות הלקוח.
  לדג' :"אני לא עובד עם מתווכים".
  סוכן התיווך יאמר אני מבין שאתה לא עובד עם מתווכים..אבל.."
  מטרת השיקוף היא להראות ללקוח שנו מקשיבים ולגעת נקודתית בבעיה
• נלמד לשאול את השאלות ,  להבין את הבעיה ולתת את הפתרון . 
• נלמד להבין מהן 4 הסיבות לכשלון בתחום שלנו  ולמצוא את הפתרון . 
• 
  
• את ההמשך שהוא מרתק  נמשיך  בסדנא !!!  8 שעות  של הרבה ידע וחומרים  , תגיעו מוכנים  אחרי ארוחת בוקר מזינה .  הולך להיות מרתק
• ובסופו  תצאו עם תובנות , דרך עבודה ,יעדים ומטרות להשגה . 
• הטיפול בהתנגדויות הוא  חלק חשוב מאד בהליך המכירה, אך בנוסף יש לקחת בחשבון שהצרכן הן בארץ והן בעולם קונה מוצרים גם בזכות "החווית קניה  והצורך " שגורם לו המוכר. ביחס למטרות העסקיות מסחריות שלו.
  חווית קניה היא אותה הרגשה סובייקטיבית של הלקוח המלווה אותו לאורך כל התהליך. בכדי שחווית הקניה של הלקוח תהיה חיובית יש להקנות ללקוח שרות נימוסי ואדיב. ומעל הכל מקועי תוך שליטה בחומר .הלקוח פונה אלינו בכדי לבצע את העסקה הכלכלית הטובה עבורו לכן יש להיות אדיבים, נחמדים, נעימים ומקצועיים ולהפוך את החוויה הזו והשינוי שהלקוח הולך לעבור כתוצאה מעסקה זו, כדוגמת שינוי מרכז החיים לקל ביותר שאפשר. יש להקנות ללקוח את השרות הטוב ביותר.
  טיפ: אין להניח הנחות ולפעול ממקום של חוסר ביטחון.
  
  
• ברכה יוחנן אס
• להצטרפות  לסדנא  המרתקת  הירשם  במדור  סדנאות ולימודי מסחר  

                                           

                       
  מדריך לקונה נכס מסחרי  מאת יוחנן אס
יוחנן אס מגיש לכם מדריך זה כמה דברים שרצוי שתדעו לפני שאתם קונים נכס מסחרי לכל צורך  המידע הנ"ל מהווה ייעוץ בלבד. ואינו  מגיע  במקום אנשי מקצוע.  
אנחנו, למודי ניסיון מכך שאנשי מקצוע מסוגים שונים, בזמן שאנחנו נאלצים להיעזר בשירותיהם. בחלק גדול מהמקרים, יש נסיון לגזור  רווח על גבינו , בהחלט מדובר במשהו, שאם נשקיע בו זמן למידה, נוכל לעשות בכוחות עצמנו, אולם , במקרים אחרים, כמו בנושאים– רכישת נדל"ן מסחרי, להתמחותו של איש המקצוע  מתווך  מסחרי  איש מיסוי מקצוען  או עורך הדין המלווה את התהליך, ישנה חשיבות מרובה לתהליך. המתמחה בעסקאות מסוג זה, ישנה חשיבות– להצלחת העסקה .
מהו נדל"ן מסחרי 
 
תחת הכינוי "נדל"ן מסחרי" נכללים כל סוגי הנדל"ן שאינם מיועדים למטרת מגורים, למשל, משרד, חנות, מגרש לבניה או חקלאי ,  מבנה תעשייה, ולוגיסטיקה  . מבנים עסקיים , תיירות ונופש  מלונאות  מרכזי קניות  וכן הלאה., כאן, נתמקד  בנכסים מניבי תשואה   שהם  נפוצים יותר  ברכש  ובכמות  העסקאות המתקיימות .
עסקאות בתחום הנדל"ן המסחרי נחשבות למורכבות יותר מאשר עסקאות רכישת מקרקעין  כגון  דירה ,  ביצוע עסקה (או עסקת השקעה) מוצלחת יכולה להניב תשואה טובה יותר  מאשר  בעסקת נדל"ן למגורים.
לשם השוואה – אם תשואה מניבה המושגת באמצעות דירה יכולה להגיע לכ-3%-4% לשנה, תשואה המושגת באמצעות השכרת הנכס המסחרי, עשויה להגיע  גם ל-8% עד 11% בשנה. נוסף על כך, בהתבסס על ניסיון העבר, עסקאות מסוג זה, הניבו (מעבר לתשואתם השוטפת) אף רווחי הון גבוהים ב מכירתם.  משקיעים רבים מכרו  את הנכס שנרכש כנכס מניב , וזאת, במחיר שהוא גבוה בהרבה ממחיר שרכשו את הנכס.
מספר סוגיות אשר דורשות תשומת לב בעסקאות מסוג זה:
זיכרון דברים: 
 
רבים טועים וסבורים לתומם כי כל עוד לא נחתם הסכם מקרקעין מפורט, אזי זיכרון הדברים שנחתם בין הצדדים כלל אינו מחייב ונהווה רק טיוטה להסכם עצמו.
חשוב לדעת, זיכרון הדברים הינו חוזה על כל המשמעויות הנובעות מהגדרה משפטית זו. יתרה מכך, לאחר חתימת זיכרון הדברים רשאי הקונה לסור ללשכת רישום המקרקעין ולרשום הערת אזהרה לטובתו על הנכס. לצעד הנ"ל, משמעות קשה מבחינתו של המוכר ועלול להגבילו מאוד בבואו למכור את הדירה לאדם אחר (בהנחה כי מו"מ עם הרוכש הפוטנציאלי לא הבשיל לידי הסכם חתום).  ההמלצה  הינה  לא לחתום  זכרון דברים  אלא בייעוץ  משפטי ע"י עורך דין  מומחה  ובכפוף לתנאי הסכם  מוסכמים .
 
 
 
זכויות בנכס – 
בבדיקה זו ייבחנו כל האספקטים של עניין הבעלות או החכירה על הנכס. במקרים בהם מדובר בנכס שנמצא בחכירה לא מהוונת, חשוב להתייחס בחשבון לתשלום לרשות מקרקעי ישראל, ולאור זה, לבחון את כדאיותה של ההשקעה.
מחזיק בנכס – בבדיקה זו ייבחנו כל האספקטים הנוגעים לשכירות קיימת כיום בנכס – משכר הדירה הנוכחי ועד אופציית הארכת השכירות שבידי השוכר.
שימוש מוגדר בנכס – בבחינה זו, תבחן הגדרת השימוש בנכס על פי הדין. כאן, מומלץ לבחון את אופציית הסבת השימוש בנכס, כדי להניב תשואות גבוהות יותר מההשקעה בנכס הנבדק.
מפרט טכני  בנכסים מסחריים  בבניה או  קיימים חדשים :
אחריות:
חוק מכר– 1973 מחייב את המוכר למסור לקונה העתק של המפרט הטכני חתום ואשר בו פירוט לפרטי הנכס הנמסרים , החוק מחייב את המוכר למלא אחר טופס שנקבע ע"י שר השיכון, חובת מילוי כל הפרטים חלה על המוכר, כל שינוי במפרט טעון בחתימת שני הצדדים עליו.  באם  רכשתם או הינכם אמורים לרכוש נכס חדש קיים  חנות או משרד .  נושא  המפרט הינו  חשוב ביותר  ועלייכם להקפיד על כך .
חוק מכר קובע את אחריותו של הקבלן לנכס  בשלוש תקופות:
תקופת בדק – תחילתה ביום העמדת הנכס לרשות הקונה ונמשכת בהתאם לסוג או הליקוי. לדוגמא: צנרת כוללת הסקה ומרזבים – שנתיים, חדירת רטיבות מהגג ומהקירות – שלוש שנים וכד'.
תקופת האחריות – תחילתה בתום תקופת הבדק והמשכה שלוש שנים.
לאחר מכן, אחריות הקבלן אם קיימת אי התאמה יסודית הנוגעת ליציבות הבניין או לבטיחותו.
היטל השבחה:
 
לברר במדור היטל השבחה האם יש חובות בהיטל (אמנם החובות קיימות לגבי המוכר, לתוכניות מאושרות עד למועד המכירה וממועד המכירה חל על הקונה) אך במקרים מסוימים מבקשות הוועדות המקומיות כתב התחייבות מהקונים.
ההשבחה התכנונית – בדיקה זו מתמקדת בפוטנציאל השבחתו של הנכס ובשאלות נוספות הנוגעות לפוטנציאל אפשרי שלו ביחס לתב"ע. הבדיקות תבוצענה מול הוועדה המקומית לתכנון ובניה שבאזור שבו ממוקם הנכס, תזדקקו לשירותי עורך דין מקרקעין המתמחה בתחום.
חריגות בניה:
בקניית נכס בדוק כי אין חריגות בניה או בניה שלא בהתאם להיתר, יש לבדוק את תיק הבניין של הנכס ולצלם את תוכנית הבקשה להיתר בניה המאושרת בלבד ולהתאימו לנכס. (בד"כ חותמת ריבועית החתומה ע"י הוועדה המקומית) על מנת לבדוק כי אין חריגות בניה או בניה שלא בהתאם להיתר. לברר באם אין ו/או הוצאו צווי הריסה לנכס או לחלקיו.
נסח רישום מקרקעין (נסח טאבו):
דרשו לראות נסח רישום מקרקעין (נסח טאבו) של הנכס על מנת לוודא את שמות בעלי הנכס, וכן לוודא שהנכס אינה משועבדת או מעוקלת, או שקיים אישור שטרם מומש לבנייה על הגג או בקומת העמודים.
הערת אזהרה:
לפני חתימת הסכם המכר יש לוודא שאין רישום הערת אזהרה בטאבו ו/או משכון ברשם המשכונות ו/או הודעה למינהל מקרקעי ישראל בדבר ביצוע העסקה וזאת על מנת להגן על זכויות הרוכשים מפני ביצוע עסקה נוגדת ומכירת הנכס במרמה לאדם נוסף. ולאחר השלום לוודא כי נרשמה הערת אזהרה.
משכנתא: 
ישנם שלושה סוגים עיקריים של הלוואות:
הלוואות צמודות מדד – קבועה, משתנה, קרן שווה
ריבית קבועה:  הלוואה בריבית קבועה – שיעור הריבית נקבע ביום ביצוע ההלוואה ותקף לאורך כל התקופה.
יתרון: מסלול סולידי, שקט נפשי.
חסרון: תיתכן עמלת פירעון מוקדם, תשלום גבוה בעת ירידת הריבית במשק.
ריבית משתנה: הלוואה בריבית משתנה – הלקוח בוחר כל כמה זמן הריבית תשתנה. במהלך התקופה הראשונה של ההלוואה תהיה הריבית הנקובה ובהמשך, השינוי בריבית יתבצע על פי עוגן בנק ישראל.
יתרון: גמישות בסילוק ההלוואה. ההלוואה תואמת את מגמת השינוי בשוק. בנק ישראל קבע עוגנים.
חסרון: שינויים בתשלומים החודשיים.
        
הלוואות לא צמודות – prime
הלוואת prime: ריבית הנקבעת ע"י בנק ישראל.
יתרון: ההלוואה לא צמודה, ניתנת לפירעון בכל עת.
חסרון: שינויים דרסטיים בהחזר החודשי.
הלוואות צמודות מט"ח – labor
הלוואת labor: ההלוואה בשקלים צמודות מט"ח (לרוב צמודת דולר). ה- labor משתנה כל חצי שנה / שנה.
יתרון: ההלוואה הכי זולה, ניתנת לפירעון בכל עת. מתאימה לבעלי הכנסות דולריות.
חסרון: "שער רצפה" שינויים בהחזר החודשי בהתאם לשינויים בדולר.
ערכו סקר בין מספר בנקים למשכנתאות ורצוי אף להיעזר ביועץ חיצוני, החיסכון עשוי להגיע לעשרות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה.
 
 
 
 
ועוד  מה  חשוב  לבדוק  : 
 
בחנו את  התב"עות החלות על סביבות הנכס, ולא רק עליו בלבד, כדי ללמוד את השפעותיו של תכנון עתידי באזור על התשואה שתופק בשנים הבאות.
סוגיות הכלכליות
בדיקת תשואת הנכס – תשואה מנכס מניב נגזרת, באופן בסיסי ביותר, מהמחיר שבו תרכשו אותו, ולכן חישוב התשואה הוא אחת מהבחינות המקדימות החשובות. התחשיב משתנה ממקרה למקרה, ורצוי להיעזר באיש מקצוע בתחום,
השבחתו הפיזית של הנכס – בחינת מצבו של הנכס, מתוך כוונה לבדוק האם תידרש השקעה בשיפוצים או בהתאמות, ואף להעריך את עלותה המשוערת של השקעה זו.
מיסוי והיטלים
המיסים הנלווים לנכס – במסגרת רכישת נכס מסחרי, יש לקחת בחשבון – מס רכישה ששיעורו 5%, מע"מ ששיעורו 17% ומס הכנסה על ההכנסות הנובעות מהנכס, במידה ורכישתו אינה מבוצעת במסגרת חברה בע"מ. ברכישה במסגרת חברה בע"מ עליכם יהיה לשלם את מס החברות ששיעורו 25%, בנוסף לעלויות הנלוות של הקמת חברה וניהולה השוטף.
היטלים שונים – בבדיקה זו ייבחן האם מחויבת רכישת הנכס המסחרי בהיטל השבחה או בהיטלים אחרים. הבדיקה מבוצעת באמצעות עו"ד נדל"ן מול הוועדה המקומית לתכנון ובניה
 
 
מסירת הנכס:
במעמד מסירת הנכס הנרכש מתואר במפרט הטכני ובתוכניות שמצורפים לחוזה, אולם דווקא במעמד מסירת הנכס הרוכש חייב לבחון את הנכס הן באספקלריה של הוראות ההסכם (חוזה, שרטוטים ומפרט טכני) והן מבחינה מקצועית, שהיינו עומד בדרישות הנדסיות ובכל התקנים והתקנות.
רוב הקונים לא מודעים לכל החוקים, התקנות והדרישות ההנדסיות
ולכן מומלץ להזמין מהנדס מומחה לאיתור ליקויי בניה, הבקי בכל החוקים והתקנות הנדרשים עוד לפני קבלת המפתח של הנכס
קבלת מפתח:
במעמד קבלת המפתח בנכס, מומלץ להוסיף ליד מקום החתימה את האותיות ת.ל. שמשמעותן "תחת לחץ".
ע"י זה, אנו משאירים פתח למציאת   ליקויים אשר לא נתגלו במעמד מסירת הנכס, אשר לפי חוק מכר התשל"ג ותיקון תש"ן מחויב הקונה להודיע עליהם למוכר עם קבלת המפתח.
תעודת גמר בקניית נכס חדש:
בדיקת קיומה והתאמתה של תעודת גמר לפני רכישת נכס  היא חיונית מהטעמים הבאים:
בעת ביצוע ההעברה של הנכס והרישום הטאבו, נבדק מצב רישוי הבנייה של הנכס, ובדיקה זו תעודת גמר היא תנאי לביצוע הרישום. לפיכך עדיף לבדוק מראש נושא זה.
אין תעודת גמר, יתכן כי מאחורי זה מסתתרת בנייה לא חוקית, שעלולה להיות לכם לרועץ מכמה בחינות – ראשית, בעת ההעברה ייחשבו תוספות בנייה בלתי חוקיות, וכשמדובר בתוספות בנייה שהן סטיות מתוכנית המתאר או שימוש חורג, חל עליהן היטל השבחה שמועד תשלומו הוא עם העברת הנכס ורישום בטאבו על שם הקונים. בנוסף, בנייה בלתי חוקית תעלה ותיבחן מחדש בכל מקרה של בקשה לביצוע שינויים או תוספות בנייה בנכס. ועוד, יש והדבר מונע מהקונה לקבל משכנתא, כשהשמאי של הבנק מגלה אי התאמות אלו.
לפיכך ההמלצה שלנו היא לראות בתעודת גמר תנאי הכרחי לעסקה ולהטיל הוצאתה על המוכר עם כל הכרוך בכך.
 
                                         ברכישת נכס מכונס...
 
ברכישת נכס מכונס ישנן שלוש יתרונות והן:
מחיר אטרקטיבי – על פי מחקר שהתבצע בשלוחת אוניברסיטת דרבי, במכרזים אלו נהנים המתמודדים ממחירים הנמוכים בכ – 20% ממחיר השוק.
ביטחון – מכירת הנכס מבוצעת דרך בית המשפט או ההוצאה לפועל ובאישורם, כל שלקונה יש כתובת גם לאחר הרכישה. יתרה מכך, במכרזים אלו הנכס עובר לקונה, כשהוא נקי מכל שעבוד, עיקול או זכות אחרת בנכס, והוקנה מוגן מטענות צדדים שלישיים בקשר לנכס. על כל פנים, רצוי להסתייע בעורך דין, כדי להיות בטוחים שלא קופחתם בעסקה.
תהליך קצר – במרבית המקרים, קניית נכס מכונס נכסים אורכת בין 2-4 חודשים מפרסום המודעה ועד להעברת הבעלות על הנכס.
הערכת שמאי:
מומלץ לדרוש מעורך המכרז את הערכת השמאי לנכס נדל"ן על מנת לקבל את הערכת העלות של הנכס וכן על מנת ללמוד את המידע המשלים על הנכס כגון, מידע תכנוני, מידע סביבתי ומידע על מצב הנכס.
רישום הזכויות:
רישום הזכויות יעשה על ידי ועל פי הסכמת הצדדים בחוזה המכר, כאשר שכר טרחה בגין טיפול ברישום יעשה ע"י משרדו של כונס הנכסים, ישולם בנפרד וייקבע בחוזה המכר.
תשלומי מיסים:  
מיסים, אגרות היטלים, תשלומי חובה והוצאות ארנונה החלים על המקרקעין עד למועד מסירת החזקה יחולו על עורך המכרז (המוכר) כך גם מס שבח, מס מכירה ודמי הסכמה למנהל במידה ויחולו.
היטל השבחה החל על המקרקעין ע"פ תוכנית בגין עיר שבתוקף, יחול גם הוא על עורך המכרז.
מס רכישה, מיסים אגרות היטלים, תשלומי חובה והוצאות ארנונה החלים על המקרקעין ממועד קבלת החזקה ואילך יחולו על הזוכה (הקונה).
יוחנן אס  מאחל לכם בהצלחה והמשך שיתוף פעולה פורה!!!
 
 
                                         

המדריך  למוכר נכס מסחרי הינו  מאמר  הממליץ על הדרך הנכונה להתייחס למכירת נכס מסחרי , עם זאת יש להיוועץ עם מומחה בנידון כולל ייעוץ משפטי . מאמר זה הינו ברמת העשרה ואינו מחליף ייעוץ מקצועי אם נדרש